← Tất cả bài phân tích So sánh tài chính

Căn hộ đã bàn giao hay căn mới trả góp: mỗi tháng chênh nhau bao nhiêu?

Câu tôi được hỏi nhiều nhất trong 12 năm làm nghề: có khoảng 1 đến 1,5 tỷ thì nên mua căn đã bàn giao để ở hoặc cho thuê ngay, hay xuống tiền căn mới thanh toán giãn và vay ngân hàng? Cảm giác thì ai cũng có. Bài này đặt hai phương án cạnh nhau bằng con số.

Phương án A: căn hộ đã bàn giao, giá 3 tỷ

Giả định một căn 2 phòng ngủ đã có sổ ở khu Tây, giá 3 tỷ. Anh chị vay 50%, tức 1,5 tỷ, trong 20 năm.

• Vốn tự có: 1,5 tỷ, trả gần như một lần khi công chứng, cộng thêm chi phí sang tên và công chứng (tùy thỏa thuận giữa hai bên).
• Tiền gốc mỗi tháng: 1,5 tỷ ÷ 240 tháng = 6,25 triệu.
• Tiền lãi tháng đầu: 1,5 tỷ × 9% ÷ 12 = 11,25 triệu.
• Tổng trả tháng đầu: 17,5 triệu, sau đó giảm dần vì dư nợ giảm.

Điểm mạnh lớn nhất: nhận nhà ngay. Nếu cho thuê với giá giả định 12 triệu/tháng, tiền thuê đã gánh khoảng 69% tiền trả ngân hàng tháng đầu. Anh chị chỉ cần bù khoảng 5,5 triệu mỗi tháng.

Phương án B: căn mới trả góp, giá 3,5 tỷ

Giả định một căn mới cùng diện tích, giá 3,5 tỷ (đã gồm VAT và phí bảo trì), chính sách: khách đóng 30% theo tiến độ trước khi nhận nhà, ngân hàng cho vay 70%, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc 24 tháng.

• Vốn tự có: 1,05 tỷ, chia nhiều đợt trong khoảng 2 năm, không phải có đủ ngay từ đầu.
• Khoản vay: 2,45 tỷ.
• 24 tháng đầu: 0 đồng trả ngân hàng, vì gốc được ân hạn và lãi do chủ đầu tư hỗ trợ.
• Từ tháng thứ 25, trả nốt trong 18 năm (216 tháng): gốc 11,34 triệu + lãi 18,38 triệu = khoảng 29,7 triệu tháng đầu tiên phải tự trả.

Căn mới cho thuê thường được giá hơn căn cũ. Giả định thuê 14 triệu/tháng, anh chị vẫn phải bù khoảng 15,7 triệu mỗi tháng trong giai đoạn đầu sau ân hạn.

Đặt hai phương án cạnh nhau

Đọc bảng này sẽ thấy: phương án B nhẹ ở đầu, nặng ở sau. Phương án A nặng ở đầu nhưng đều và có tiền thuê đỡ ngay. Không có phương án nào tốt hơn cho mọi người. Câu hỏi đúng là dòng tiền của anh chị hợp với kiểu nào.

Ai nên chọn phương án nào?

Chọn căn đã bàn giao nếu: anh chị cần ở ngay, muốn có tiền thuê ngay để trả nợ, đã có sẵn khoảng một nửa giá trị căn, hoặc không muốn chịu rủi ro tiến độ xây dựng.

Chọn căn mới trả góp nếu: vốn hiện có ít nhưng thu nhập ổn định và có xu hướng tăng, chưa cần ở ngay, muốn sở hữu sản phẩm mới, tiện ích mới. Với khoản trả khoảng 30 triệu/tháng, nhiều ngân hàng sẽ xem xét thu nhập của hộ gia đình ở mức khoảng 55–60 triệu/tháng trở lên. Mức cụ thể do từng ngân hàng thẩm định.

Rủi ro cần hỏi kỹ trước khi xuống tiền

• Căn đã bàn giao: tình trạng sổ hồng, nội thất và kết cấu xuống cấp, phí quản lý, khả năng cho thuê thực tế của đúng tòa đó.
• Căn mới: pháp lý dự án, uy tín và năng lực tài chính chủ đầu tư, tiến độ bàn giao, và lãi suất thả nổi sau khi hết hỗ trợ. Ví dụ trên dùng 9%, nếu lãi suất thả nổi lên 11% thì tháng thứ 25 phải trả khoảng 33,8 triệu.
• Cả hai: đừng để tiền trả ngân hàng vượt quá khoảng một nửa thu nhập ổn định, và nên giữ quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng trả nợ.