← Tất cả bài phân tích Hạ tầng

Dự án mới ăn theo hạ tầng: vì sao thường có dư địa tăng giá khi nhận nhà

Hầu hết dự án mới mở bán gần đây đều gắn với một tuyến hạ tầng: vành đai, cao tốc, metro hay sân bay. Đây không phải chuyện ngẫu nhiên. Hiểu cơ chế này giúp anh chị chọn đúng dự án và tránh mua phải dự án chỉ dùng hạ tầng làm khẩu hiệu.

Cơ chế tăng giá

• Giá mở bán chốt khi hạ tầng chưa xong. Khi tuyến đường hoặc nhà ga hoàn thiện, khả năng kết nối của cả khu thay đổi, mặt bằng giá thường được định lại.
• Thời điểm nhận nhà trùng thời điểm hạ tầng về đích. Người mua nhận một căn mới đúng lúc khu vực vừa thuận tiện hơn, nên dễ cho thuê và dễ bán lại.
• Sản phẩm mới so với chung cư cũ. Căn mới có tiện ích, thiết kế và quản lý vận hành tốt hơn, thường giữ giá và tăng giá tốt hơn chung cư đã ở lâu năm cùng khu vực.

Các công trình đang được nhắc đến nhiều

• Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên: đã vận hành thương mại từ cuối năm 2024.
• Đường Vành đai 3 TP.HCM: đang thi công, theo kế hoạch cơ bản hoàn thành trong năm 2026.
• Sân bay Long Thành: giai đoạn 1 theo kế hoạch đưa vào khai thác năm 2026.
• Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây: đang được mở rộng.

Mốc thời gian trên là theo kế hoạch đã công bố. Tiến độ thực tế có thể thay đổi, nên khi tư vấn tôi luôn tách rõ cái gì đã chạy và cái gì còn đang làm.

Không phải dự án nào gần hạ tầng cũng tăng

• Giá đã tính hết kỳ vọng: có dự án đã đẩy giá mở bán quá cao, phần tăng do hạ tầng đã nằm sẵn trong giá.
• Hạ tầng chậm: nếu tuyến đường trễ vài năm, giá khu vực cũng đi chậm theo.
• Khoảng cách thật: "gần vành đai" trên tờ rơi đôi khi là vài cây số. Hãy đo bằng thời gian di chuyển thực tế đến nơi làm việc, trường học.
• Chủ đầu tư: hạ tầng tốt không bù được cho dự án chậm tiến độ hay vướng pháp lý.

Cách tôi chọn dự án ăn theo hạ tầng cho khách

• Hạ tầng đã khởi công, có vốn bố trí, không chỉ nằm trên quy hoạch.
• Thời điểm nhận nhà gần với thời điểm hạ tầng hoàn thành.
• Giá mở bán còn khoảng cách hợp lý so với dự án đã bàn giao gần đó.
• Chính sách thanh toán giãn, có ân hạn, để khách chờ được đến lúc hạ tầng về đích mà không bị áp lực bán sớm.