← Tất cả bài phân tích Cảnh báo tài chính

Mua 3 tỷ, bán 3,5 tỷ mà vẫn lỗ: bài toán của người vốn ít mua căn có sẵn

Tôi gặp không ít khách có khoảng 500 triệu đến 1,5 tỷ, vay thêm ngân hàng để mua một căn hộ đã bàn giao, định giữ 2–3 năm rồi bán khi giá lên. Giá có lên thật, nhưng khi bán ra tính đủ các khoản thì lại lỗ. Lý do nằm ở lãi vay.

Ví dụ: căn 3 tỷ, vốn 1 tỷ, vay 2 tỷ

• Tháng đầu trả ngân hàng: gốc 8,33 triệu + lãi 17,5 triệu = khoảng 25,8 triệu.
• Chi phí lúc mua (lệ phí trước bạ 0,5%, công chứng, hồ sơ): ước tính khoảng 20 triệu.
• Tổng tiền lãi đã trả sau 2 năm: khoảng 400 triệu. Sau 3 năm: khoảng 584 triệu.

Phần tiền gốc đã trả không mất, vì dư nợ giảm và anh chị nhận lại khi bán. Thứ mất đi là tiền lãi và các khoản phí.

Bán ra 3,5 tỷ: lời hay lỗ?

Giá căn đã tăng 500 triệu, tức gần 17%, mà vẫn lỗ. Muốn hòa vốn, căn này phải bán được khoảng 3,53 tỷ sau 2 năm (tăng 17,5%) hoặc khoảng 3,72 tỷ sau 3 năm (tăng 24%). Đó là chưa tính tiền lãi mất đi nếu 1 tỷ vốn gửi tiết kiệm.

Nếu cho thuê, tiền thuê bù được một phần lãi. Nhưng phải trừ những tháng trống khách, chi phí sửa chữa, nội thất. Và phần lớn khách vốn ít mua để ở, nên không có khoản này.

Áp lực thật nằm ở dòng tiền mỗi tháng

Khoảng 25–26 triệu mỗi tháng ngay từ tháng đầu là con số không nhỏ. Nhiều ngân hàng muốn tiền trả nợ không vượt quá khoảng một nửa thu nhập, nghĩa là hộ gia đình cần thu nhập ổn định quanh 50 triệu/tháng. Chỉ cần lãi suất thả nổi tăng thêm 1–2%, hoặc thu nhập giảm vài tháng, người mua đã phải tính chuyện bán gấp, và bán gấp thì khó được giá.

Vậy người vốn ít nên làm gì?

Với khoản vốn 500 triệu đến 1,5 tỷ, tôi thường khuyên khách cân nhắc dự án mới thanh toán giãn, có ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất trong 1–3 năm. Trong thời gian đó, anh chị gần như không chịu áp lực trả ngân hàng, có thêm 2–3 năm để tích lũy. Tôi viết riêng một bài về cách tính phương án này.

Đọc tiếp: Vốn ít mua nhà, tận dụng 2–3 năm ân hạn thế nào →