← Tất cả bài phân tích Chiến lược cho người vốn ít

Vốn ít mua nhà: tận dụng 2–3 năm ân hạn để tích lũy thay vì gồng lãi

Cùng số vốn 500 triệu đến 1,5 tỷ, mua căn có sẵn thì phải trả ngân hàng ngay tháng đầu. Mua dự án mới có chính sách tốt thì 2–3 năm đầu gần như không trả gì. Khác biệt đó quyết định anh chị có giữ được căn nhà hay không.

Ba khái niệm cần phân biệt rõ

• Ân hạn nợ gốc: trong thời gian này anh chị chưa phải trả tiền gốc. Lãi thì có thể vẫn phải trả, tùy chính sách.
• Hỗ trợ lãi suất: chủ đầu tư trả phần lãi thay cho khách trong một thời gian, thường đến khi nhận nhà hoặc 18–36 tháng.
• Lãi khách tự trả: phần lãi sau khi hết hỗ trợ, thường theo lãi suất thả nổi của ngân hàng.

Khi dự án có cả ân hạn gốc và hỗ trợ lãi suất trong cùng một khoảng thời gian, khách gần như không phải trả ngân hàng đồng nào trong giai đoạn đó. Đây là điểm cần đọc kỹ trong từng chính sách bán hàng.

Ví dụ: căn 3 tỷ, vốn ban đầu khoảng 450 triệu

Giả định một cấu trúc thường gặp: khách đóng 15% theo tiến độ, ngân hàng cho vay 70%, phần 15% còn lại đóng khi nhận nhà và nhận sổ. Chủ đầu tư hỗ trợ lãi và ân hạn gốc 30 tháng. Con số cụ thể của mỗi dự án sẽ khác.

• Vốn ban đầu: 15% = 450 triệu, chia nhiều đợt.
• Khoản vay: 2,1 tỷ.
• 30 tháng đầu: 0 đồng trả ngân hàng.
• Nếu mỗi tháng anh chị để dành 15 triệu, sau 30 tháng có 450 triệu, vừa đủ đóng 15% còn lại khi nhận nhà.
• Hết hỗ trợ, nếu lãi suất khoảng 10,5%/năm, vay 20 năm: tháng đầu trả khoảng 27,1 triệu, sau đó giảm dần.

So với mua căn có sẵn trong bài trước, anh chị không phải gồng khoảng 25 triệu mỗi tháng ngay từ đầu. Hai năm rưỡi đó là thời gian để thu nhập tăng lên, tích lũy thêm, hoặc chuẩn bị trả bớt nợ gốc khi hết ân hạn.

Căn mới khi nhận nhà thường có lợi thế

Căn mới bàn giao có tiện ích mới, thiết kế mới, vận hành chuyên nghiệp, nên thường dễ cho thuê và dễ bán lại hơn chung cư đã ở nhiều năm trong cùng khu vực. Nhiều dự án mới hiện nay còn nằm dọc các tuyến hạ tầng lớn đang xây dựng. Khi hạ tầng hoàn thiện gần thời điểm nhận nhà, giá khu vực thường được định lại. Đây là xu hướng thường thấy, không phải cam kết cho mọi dự án.

Đọc thêm: Dự án ăn theo hạ tầng, chọn thế nào cho đúng →

Rủi ro anh chị phải hỏi kỹ

• Hết ân hạn: tiền trả hàng tháng tăng từ 0 lên khoảng 27 triệu. Hãy chắc rằng lúc đó thu nhập đủ gánh, hoặc đã tích lũy để trả bớt nợ.
• Lãi suất thả nổi: nếu lãi suất lên 12%, khoản trả tháng đầu sau ân hạn tăng lên khoảng 29,8 triệu.
• Chủ đầu tư và tiến độ: chọn chủ đầu tư có năng lực tài chính, dự án có pháp lý rõ ràng. Chậm bàn giao thì kế hoạch dòng tiền cũng lệch theo.
• Đọc kỹ chính sách: ân hạn bao lâu, hỗ trợ lãi đến khi nào, có phí trả nợ trước hạn không, điều kiện để được hỗ trợ.